KaracaHukuk Bürosu

Çalışma Alanları · Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Karaca Hukuk Bürosu, taşınmazlara ve kira ilişkilerine dair uyuşmazlıklarda malik, kiraya veren ve kiracılara dava takibi ve danışmanlık hizmeti vermektedir. Çalışma kapsamı; kira bedelinin tespiti, tahliye, kira alacakları, tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan davalardır.

Bu sayfada gayrimenkul ve kira hukukuna ilişkin temel kurallar genel bilgilendirme amacıyla özetlenmiştir.

Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen md. 18/B uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır:

Kira Bedelinin Tespiti

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasındaki değişim oranını geçemez (TBK md. 344). Sözleşmede artış hükmü yoksa kira bedeli bu oranı geçmemek üzere hâkim tarafından belirlenir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yıllık dönemde kira bedeli; endeks oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir. Yenilenen sözleşmedeki bedel rayice uygun değilse beş yıllık sürenin ilk sözleşmeden hesaplanabileceğine ilişkin bir örnek için bkz. Yargıtay 3. HD, E. 2025/3450.

Tespit davası her zaman açılabilir. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış veya kiraya veren bu süre içinde artışa ilişkin yazılı bildirim yapmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur; aksi hâlde sonraki kira döneminden itibaren uygulanır (TBK md. 345).

Kiracının Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sürenin bitmesini tek başına tahliye sebebi olarak ileri süremez; ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK md. 347). Kanundaki başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

Kira bedelinin ödenmemesiKiraya veren yazılı olarak süre verir ve ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre konut ve çatılı işyerlerinde otuz günden az olamaz (TBK md. 315).
İki haklı ihtarKiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK md. 352/2).
GereksinimKiralananın kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanılması zorunluysa, sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK md. 350).
Yeniden inşa ve imarKiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyor ve bu sırada kullanımı imkânsızsa aynı süre içinde dava açılabilir (TBK md. 350).
Yeni malikin gereksinimiTaşınmazı sonradan edinen malik, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra dava açabilir (TBK md. 351).
Tahliye taahhüdüKiracının yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi yapılabilir veya dava açılabilir (TBK md. 352/1).

Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen kiralanan, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırılıkta kiraya veren, son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK md. 355).

Kiracının Erken Tahliyesi ve Kira Alacakları

Kiracı, sözleşme süresine uymadan kiralananı geri verirse, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder (TBK md. 325). Sözleşmede kararlaştırılan ihbar süresinin makul süre olarak esas alındığı bir örnek için bkz. Yargıtay 3. HD, E. 2026/2630.

Kiralanan satılırsa yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK md. 310). Satıştan önce peşin tahsil edilen kiranın satıştan sonraki döneme düşen kısmına ilişkin bir örnek için bkz. Yargıtay 3. HD, E. 2026/1641.

Kira sözleşmesine kefil olan kişinin sorumluluğu için kefilin azami miktarı, kefalet tarihini ve varsa müteselsil kefil sıfatını kendi el yazısıyla belirtmesi gerekir (TBK md. 583). Bu şekle uyulmayan kefalet geçersizdir. Kefil evliyse, kural olarak eşinin yazılı rızası da gerekir (TBK md. 584).

Tapu İptali ve Tescil

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bu nedenle hakkı zedelenen kişi tapu kütüğünün düzeltilmesini dava edebilir (TMK md. 1025). Tapu iptali ve tescil davaları başlıca şu sebeplere dayanır:

Tapu kütüğüne iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK md. 1023). Ancak taşınmazın fiilen başkası tarafından kullanıldığını bilerek devir alan kişi iyiniyetli sayılmayabilir; bir örnek için bkz. Yargıtay 6. HD, E. 2025/2811.

Ortaklığın Giderilmesi

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde her paydaş, ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK md. 698, 703). Mahkeme önce malın aynen bölünmesine karar verir; aynen bölme mümkün değilse veya malın değerinde önemli bir azalma doğuracaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmeder (TMK md. 699).

Davada bütün paydaşların yer alması zorunludur (HMK md. 27). Ölen paydaşın yerine mirasçıları davaya katılır. Taşınmaz üzerindeki yapı ve ağaçlar gibi muhdesatın değeri ayrıca belirlenir; bir örnek için bkz. Yargıtay 7. HD, E. 2026/2699.

Kat Mülkiyeti

Kat malikleri, aralarında aksine bir sözleşme yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, diğer ortak giderlere arsa payları oranında katılır. Gider payını süresinde ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK md. 20). Kat maliki, ortak yerlerde kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça inşaat, onarım ve değişiklik yapamaz (KMK md. 19). Yargıtay uygulamasına göre onaylı projede değişiklik gerektiren işlerde bütün kat maliklerinin oybirliği aranır. Bu konuda bir örnek için bkz. Yargıtay 20. HD, E. 2019/1742.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan davalarSulh hukuk mahkemesi (HMK md. 4/1-a)
Ortaklığın giderilmesiSulh hukuk mahkemesi (HMK md. 4/1-b)
Kat mülkiyetinden doğan davalarSulh hukuk mahkemesi (HMK md. 4/1-c)
Tapu iptali ve tescilAsliye hukuk mahkemesi

Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; bu yetki kesindir (HMK md. 12).

Sık Sorulan Sorular

Konut kirası en fazla ne oranda artırılabilir?

Bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasındaki değişim oranı kadar. Beş yıllık süre dolduktan sonra kira bedeli emsallere göre hâkim tarafından belirlenebilir (TBK md. 344).

Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı çıkarılabilir mi?

Konut ve çatılı işyerlerinde sürenin bitmesi tek başına yeterli değildir. Kanunda sayılan bir tahliye sebebi bulunmalı veya on yıllık uzama süresi dolmuş olmalıdır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri bu kuralın dışındadır.

Ortaklığın giderilmesi davası nerede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde, arabuluculuk sürecinden sonra açılır.

Kira sözleşmesindeki kefil hangi şartla sorumlu olur?

Kefilin azami miktarı, kefalet tarihini ve varsa müteselsil kefil sıfatını kendi el yazısıyla yazması gerekir (TBK md. 583).

İlgili Yargıtay Kararları

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya ilişkin hukuki görüş yerine geçmez. Bilgiler son güncelleme tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır; sonraki değişiklikler için güncel mevzuat kontrol edilmelidir. Son güncelleme: 19.10.2026.